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Keine Spekulationssteuer bei Verkauf der selbstgenutzten Immobilie mit Arbeitszimmer

Der Gewinn aus dem Verkauf eines selbstgenutzten Wohneigentums ist auch insoweit steuerfrei, als er auf ein zur Erzielung von Überschusseinkünften (zum Beispiel Einkünfte aus nichtselbstständiger Arbeit) genutztes häusliches Arbeitszimmer entfällt und der Zeitraum zwischen Anschaffung und Veräußerung nicht mehr als zehn Jahre beträgt. Diese frohe Kunde stammt vom Bundesfinanzhof, der damit der anderslautenden Sichtweise der Finanzverwaltung eine Absage erteilt hat.

Die Besteuerung des Veräußerungsgewinns eines innerhalb des Zehnjahreszeitraums veräußerten Grundstücks wird nach § 23 Abs. 1 S. 1 Nr. 1 Einkommensteuergesetz (EStG) vermieden, wenn

  • das Wirtschaftsgut im Zeitraum zwischen Anschaffung oder Fertigstellung und Veräußerung ausschließlich zu eigenen Wohnzwecken (1. Alternative) oder
  • im Jahr der Veräußerung und in den beiden vorangegangenen Jahren zu eigenen Wohnzwecken genutzt wurde (2. Alternative).

Die aktuelle Entscheidung des Bundesfinanzhofs
In seiner Entscheidung stellte der Bundesfinanzhof zunächst heraus, dass es für die »Nutzung zu eigenen Wohnzwecken« ausreicht, wenn der Steuerpflichtige das Gebäude zumindest auch selbst nutzt; unschädlich ist, wenn er es gemeinsam mit seinen Familienangehörigen oder einem Dritten bewohnt.

Ein Gebäude wird auch dann zu eigenen Wohnzwecken genutzt, wenn es der Steuerpflichtige nur zeitweilig bewohnt, sofern es ihm in der übrigen Zeit als Wohnung zur Verfügung steht. Erfasst sind daher beispielsweise auch Zweitwohnungen und nicht zur Vermietung bestimmte Ferienwohnungen.

Ist deren Nutzung auf Dauer angelegt, kommt es nicht darauf an, ob der Steuerpflichtige noch eine (oder mehrere) weitere Wohnung(en) hat und wie oft er sich darin aufhält.

Eine Nutzung zu eigenen Wohnzwecken liegt auch hinsichtlich eines in der – im Übrigen selbst bewohnten – Eigentumswohnung befindlichen häuslichen Arbeitszimmers vor. Es gibt, so der Bundesfinanzhof, keinen Anhaltspunkt dafür, dass der Gesetzgeber ein häusliches Arbeitszimmer von der Begünstigung ausnehmen wollte.

Die Merkmale des Wohnens (also eine auf Dauer angelegte Häuslichkeit, die Eigengestaltung der Haushaltsführung und des häuslichen Wirkungskreises) sind in gewisser Weise auch mit der Betätigung in einem häuslichen Arbeitszimmer verknüpft und sprechen dafür, dass dieses – zumindest zeitweise – zu eigenen Wohnzwecken genutzt wird.

Eine private Mitbenutzung des Arbeitszimmers ist nicht überprüfbar und daher nicht vollständig auszuschließen. Auch bei einer nahezu ausschließlichen Nutzung des in die häusliche Sphäre eingebundenen Arbeitszimmers für betriebliche/berufliche Tätigkeiten kann daher unterstellt werden, dass es im Übrigen – also zu weniger als 10 Prozent – zu eigenen Wohnzwecken genutzt wird.

Der Umfang der Nutzung des Arbeitszimmers zu eigenen Wohnzwecken ist in diesem Zusammenhang nicht erheblich. Denn § 23 Abs. 1 S. 1 Nr. 1 EStG enthält hinsichtlich dieses Merkmals keine Bagatellgrenze. Dementsprechend genügt bereits eine geringe Nutzung zu eigenen Wohnzwecken, um (typisierend) davon auszugehen, dass ein häusliches Arbeitszimmer stets auch zu eigenen Wohnzwecken im Sinne der Norm genutzt wird.

27.09.2021

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