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Warum das klassische Ertragswertverfahren anderen Methoden der Wertermittlung überlegen ist

Jährlich werden etwa 600 Apotheken verkauft. In allen Fällen hilft ein Wertgutachten bei der Kaufpreisfindung. Die Treuhand Hannover folgt hierbei, wie auch andere Sachverständige im Apothekenmarkt, dem klassischen Ertragswertverfahren nach den anerkannten Regeln des Instituts der Wirtschaftsprüfer (IDW).
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Eine Wertermittlung ist für den Verkäufer unerlässlich, um sich eine Vorstellung über den Verkaufspreis zu machen. Außerdem gibt es ihm eine ausführliche Argumentationsgrundlage gegenüber einem Käufer in die Hand. Denn bei der Wertermittlung werden auf neutraler Basis die Kennzahlen, Chancen und Risiken des Standortes beleuchtet und dokumentiert.

Der Wert einer Apotheke beinhaltet:

  • den Wert des Warenlagers
  • den Wert der Einrichtung
  • den Firmenwert, auch Goodwill oder Geschäftswert genannt.

Die Ertragswertmethode folgt anerkannten Regeln
Der Wert einer Apotheke sollte im Rahmen eines Gutachtens ermittelt werden, denn Faustformeln und Praktikermethoden führen zu falschen Ergebnissen. Die Treuhand Hannover wendet das klassische Ertragswertverfahren an. Bei dieser Methode werden zunächst Umsatz, Kosten und Gewinn der Vergangenheit analysiert, wobei auf die Jahresabschlüsse der letzten drei Jahre zurückgegriffen wird. Im Anschluss erfolgt die Bereinigung der Ergebnisse von Sondereinflüssen. Auf dieser Grundlage ist die Prognose der Zukunftswerte durchzuführen. Herausforderung ist dabei, alle wirtschaftlichen Parameter und Standortfaktoren zu hin-terfragen, ob sie für die Zukunft in gleicher oder veränderter Form für die jeweilige zu bewertende Apotheke anzusetzen sind. Besonderes Augenmerk wird auf Sonderumsätze, bekannte Standortveränderungen und gesundheitspolitische Rahmenbedingungen gelegt.

Von dem so ermittelten nachhaltig erzielbaren Ertrag ist bei Personenunternehmen zur Berücksichtigung der Leistungen des Eigentümers ein angemessener kalkulatorischer Unternehmerlohn anzusetzen. Der verbleibende Ertrag ist nach Berücksichtigung von Gewerbe- und Einkommensteuer zu kapitalisieren, das heißt auf den Bewertungsstichtag abzuzinsen. In den Kapitalisierungszinssatz fließt neben dem Basiszinssatz, dem Vergleichszinssatz in eine risikofreie Alternativanlage, auch ein Zuschlag für das allgemeine unternehmerische und das unternehmensindividuelle Risiko mit ein.

Mitentscheidend für die Höhe des Ertragswertes ist der Zeitraum über den die Kapitalisierung erfolgt. Bei der klassischen Ertragswertmethode wird von einer ewigen Rente, also einer langfristigen Kapitalisierungsdauer, ausgegangen. Hier liegt ein wesentlicher Unterschied zu der modifizierten Ertragswertmethode, die von einem zeitlich begrenzten Kapitalisierungszeitraum ausgeht. Bei dieser Methode wird prognostiziert, wie lange es dauern würde, bis sich die Apotheke erneut am selben Standort etablieren und die zum jetzigen Zeitpunkt erzielten Erträge aus eigener Kraft erwirtschaften könnte, unter der Annahme, dass der Betrieb von einem Inhaber mit gleicher Eignung und Qualifikation geführt wird.

Alternativmethoden hängen von subjektiven Faktoren ab
Dieser begrenzte Zeitraum ist jedoch von verschiedenen apothekenindividuellen und apothekenexternen Faktoren abhängig, die von dem zu bewertenden Sachverständigen zu beurteilen und festzulegen sind. Für die einzelnen Faktoren ist ein Zeitraum von einem bis dreizehn Jahren anzusetzen. Der Gesamtzeitraum wird für Apotheken aufgrund von Erfahrungswerten mit vier bis acht Jahren angegeben.

Dies führt jedoch nicht zu einer objektiveren Bewertung, da die Bestimmung des Zeitraums auf der subjektiven Einschätzung des jeweiligen Sachverständigen beruht. Außerdem wird die kürzere Kapitalisierungsdauer der modifizierten Ertragswertmethode den Apotheken nicht gerecht. Da davon ausgegangen wird, dass der ermittelte nachhaltig erzielbare Ertrag einer Apotheke grundsätzlich zeitlich unbeschränkt übertragen wird, ist der Ansatz der ewigen Rente entsprechend dem klassischen Ertragswertverfahren erforderlich. Ausnahmen können bei einzelnen Apotheken spezielle Umsatzanteile sein, die gesondert zu betrachten sind.

Ein weiterer Unterschied zwischen der klassischen Ertragswertmethode und dem modifizierten Verfahren besteht in der Berücksichtigung des Substanzwertes. Der Ertragswert nach der klassischen Methode beinhaltet den Substanzwert für Einrichtung und Warenlager, da die Substanz als Hilfsmittel angesehen wird, um die Einnahmenüberschüsse zu erzielen. Bei der modifizierten Methode wird dagegen der Substanzwert dem ermittelten Ertragswert hinzugerechnet, da dieser dem Übernehmer nach Abgeltung des ideellen Wertes weiter zur Verfügung steht.

Aufgrund dieser Überlegungen ist nach wie vor das klassische Ertragswertverfahren für die Bewertung von Apotheken heranzuziehen. Der so ermittelte Wert einer Apotheke stellt die Grundlage dar, um zu einer Kaufpreisvorstellung zu gelangen, mit der man in die Käufersuche und den gemeinschaftlicher Abschluss geht.

18.11.2019
Guido Michels

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Diplom-Ökonom
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