Immobilien zu Lebzeiten übertragen und Erbschaftsteuer sparen

Warum kann es sinnvoll sein, Immobilien bereits zu Lebzeiten zu übertragen? Um den Erben die Erbschaftssteuer zu ersparen. Was es dabei zu beachten gilt und warum das Nießbrauchsrecht eine große Rolle spielen kann, erklärt Ihnen Doreen Rieck – Steuerberaterin bei der Treuhand Hannover.

21. März 2022
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Nicht nur bei einer Schenkung, sondern auch bei einem Erbe können Steuern anfallen. Soweit bekannt, daher stellt sich oft die Frage: Wie können Schenkungs- beziehungsweise Erbschaftssteuern umgangen werden? Bei Immobilien kann es sich lohnen, sie bereits zu Lebzeiten auf die Erben zu übertragen. Wie Sie dies am besten handhaben? Unsere Expertin klärt auf.

Freibeträge nutzen und Steuern sparen

Die persönlichen Freibeträge bei der Schenkung- und Erbschaftsteuer stehen alle zehn Jahre erneut zur Verfügung. Sie wissen nicht mehr genau, wie hoch diese in Ihrem Fall genau sind? Sie können alles im Artikel »Erbschaft und Schenkung – Freibeträge nutzen und Steuern sparen« nachlesen.
 
Um die Freiträge optimal auszunutzen, ist es in vielen Fällen sinnvoll, Vermögen bereits zu Lebzeiten zu übertragen. Hierfür bieten sich oftmals private Immobilien an. Durch eine geschickte Gestaltung können die Erträge sogar weiterhin beim Übergeber verbleiben. 

Mit welchen Werten werden Immobilien angesetzt?

Immobilien werden bei der Schenkung- und Erbschaftsteuer mit dem Grundbesitzwert angesetzt. Wie dieser Grundbesitzwert ermittelt wird, richtet sich nach der Grundstücksart. Ein- und Zweifamilienhäuser sowie Wohnungs- und Teileigentum werden vorrangig mit dem Vergleichswertverfahren bewertet. Hierbei erkundigt sich das Finanzamt beim zuständigen Gutachterausschuss für Immobilien nach gesammelten Kaufpreisen oder Vergleichswertfaktoren für ähnliche Immobilien. Diese werden der Wertermittlung zugrunde gelegt. 

Nur wenn keine Vergleichswerte vorhanden sind, wird zur Wertermittlung das Sachwertverfahren angewendet. Dabei wird der Wert anhand von Regelherstellungskosten ermittelt, die sich unter anderem nach dem Ausstattungsstandard der Immobilie richten. 

Geschäfts- und Mietwohngrundstücke werden nach dem Ertragswertverfahren bewertet. Bei diesem Verfahren werden die durchschnittlichen jährlichen Mieterträge zugrunde gelegt. 

In jedem Fall gilt:
Ein niedrigerer Grundstückswert kann durch ein Gutachten nachgewiesen werden. Dieses muss allerdings vom Gutachterausschuss oder einem zertifizierten Sachverständigen erstellt worden sein. 

Gestaltung bei der Übergabe: Vorbehalt des Nießbrauchsrechts

Sofern zwar die Immobilie selbst, nicht jedoch die Erträge beziehungsweise die Nutzungsmöglichkeit aus der Hand gegeben werden soll, kann sich der Eigentümer bei der Übergabe das Nießbrauchsrecht vorbehalten. 

Hierbei handelt es sich um ein dingliches Nutzungsrecht, durch das wirtschaftlich quasi alles beim Alten bleibt. Sofern die Immobilie vermietet wird, bleibt der bisherige Eigentümer auch nach der Übergabe Vermieter und erzielt entsprechende Einkünfte. Bei einer Selbstnutzung kann diese wie bisher weitergeführt werden, ohne dass der Übernehmer dies beeinflussen kann. Der Verkauf der Immobilie ist bei einem Nießbrauchsvorbehalt nicht ohne die Zustimmung des Nießbrauchsberechtigten möglich, sodass hiermit auch eine Sicherheit bis zum Lebensende besteht.

Steuerlich vorteilhaft ist, dass der Wert des Nießbrauchsrechts vom Wert der Immobilie abgezogen werden kann. Der Wert des Nießbrauchsrechts bestimmt sich nach dem Jahreswert (die durchschnittlich jährlich erzielbaren Erträge) und einem Vervielfältiger, der sich nach dem Alter und dem Geschlecht des Berechtigten richtet. Um dies etwas anschaulicher darzustellen, ein Beispiel: 

Mutter M überträgt ihrer Tochter T eine vermietete Eigentumswohnung im Wert von 500.000 Euro. Bei der Übertragung behält sie sich das Nießbrauchsrecht vor, da sie weiterhin Einkünfte aus der Vermietung erzielen möchte. Das Nießbrauchsrecht hat einen Wert von 300.000 Euro. Für die Berechnung der Schenkungsteuer wird dieser Betrag vom Wert der Eigentumswohnung abgezogen, wodurch sich ein steuerpflichtiger Erwerb von 200.000 Euro ergibt. Da dieser Wert unter dem persönlichen Freibetrag von 400.000 Euro liegt, entsteht keine Schenkungsteuer. 

Experten-Fazit: Durch Immobilienübertragungen Erbschaftsteuer sparen

Eine Übertragung von Immobilien zu Lebzeiten kann oftmals zu einer optimalen Ausnutzung der schenkung- und erbschaftsteuerlichen Freibeträge führen. Dabei stellt der Vorbehalt eines Nießbrauchsrechts ein wichtiges Gestaltungsinstrument dar. Dabei sind allerdings einige rechtliche Rahmenbedingungen zu beachten und Werte vorab zu berechnen. Fragen Sie Ihren persönlichen Berater, dieser wird Ihnen mit Rat und Tat zur Seite stehen.