Grundlagen und Voraussetzungen der Steuerbefreiung für das Familienheim

Die Steuerbefreiung soll verhindern, dass das selbst genutzte Familienheim allein zur Begleichung der Erbschaftsteuer veräußert werden muss. Sind die gesetzlichen Voraussetzungen erfüllt, bleibt der Erwerb der Immobilie somit vollständig von der Erbschaftsteuer verschont.

Voraussetzung für die Steuerbefreiung ist unter anderem, dass der Erbe die Immobilie nach dem Erbfall unverzüglich zur eigenen Nutzung bestimmt und anschließend über einen Zeitraum von zehn Jahren selbst bewohnt.

Der Begriff »unverzüglich« ist gesetzlich nicht näher definiert. Die Rechtsprechung hat hierfür eine Frist von regelmäßig sechs Monaten entwickelt. Innerhalb dieses Zeitraums wird typischerweise angenommen, dass die Voraussetzungen der Steuerbefreiung erfüllt sind.

Der Bundesfinanzhof (BFH) hat im Mai 2026 klargestellt, dass es sich bei den sechs Monaten nicht um eine starre Frist handelt. Ein späterer Einzug führt daher nicht automatisch zum Verlust der Steuerbefreiung. Entscheidend bleibt vielmehr, ob der Erbe die Selbstnutzung ernsthaft und zeitnah beabsichtigt und etwaige Verzögerungen nachvollziehbar begründet werden können. Die Sechsmonatsfrist entspricht somit lediglich einem Orientierungsmaßstab.

In dem vom BFH behandelten Verfahren war die Nutzung der geerbten Immobilie zunächst aufgrund eines testamentarisch eingeräumten Wohnrechts ausgeschlossen. Nach Wegfall des Nutzungshindernisses verzögerte sich der tatsächliche Einzug unter anderem aufgrund erforderlicher Renovierungsmaßnahmen. Zwischen Erbfall und tatsächlicher Selbstnutzung lagen letztendlich nahezu 24 Monate.

Trotz dieser erheblichen Verzögerung blieb die Steuerbefreiung erhalten. Maßgeblich war, dass der Erbe seinen Entschluss zur Selbstnutzung frühzeitig gefasst hatte und die Verzögerungen nicht auf einem schuldhaften Zögern beruhten.

Für Betroffene bedeutet dies, dass nicht jede zeitliche Verzögerung grundsätzlich schädlich ist. Wesentlich ist vielmehr, ob objektive Gründe gegen einen früheren Einzug sprechen und der Wille zur Eigennutzung erkennbar dokumentiert wird.

Die Entscheidung unterstreicht die Relevanz einer angemessenen Nachweisführung. Erben sollten daher frühzeitig dokumentieren,

• wann die Entscheidung zur Eigennutzung getroffen wurde,
• welche Umstände einem früheren Einzug entgegenstanden und
• welche Maßnahmen zur Vorbereitung der Selbstnutzung ergriffen wurden.

Nachweise über bestehende Wohnrechte, Korrespondenz mit Handwerksbetrieben oder Unterlagen zu notwendigen Sanierungsmaßnahmen können im Einzelfall entscheidende Bedeutung erlangen.

Eine weitere Entscheidung des BFH aus dem Jahr 2024 betrifft Familienheime, die zunächst mehreren Erben zufallen. Die Steuerbefreiung für das Familienheim kann demnach auch dann erhalten bleiben, wenn die Immobilie mehreren Erben zufällt und später von einem Miterben übernommen wird, der sie selbst bewohnt.

Nicht ausschlaggebend ist, ob die Aufteilung des Nachlasses bereits innerhalb von sechs Monaten erfolgt. Entscheidend ist vielmehr, dass die Übertragung noch Teil der ursprünglichen Nachlassregelung ist und nicht auf einer späteren, eigenständigen Vermögensübertragung beruht.

Wer ein Familienheim erbt oder eine Nachlassauseinandersetzung plant, sollte die steuerlichen Voraussetzungen frühzeitig prüfen. Gerne unterstützen wir Sie dabei, die Steuerbefreiung optimal zu nutzen und die erforderlichen Nachweise gegenüber dem Finanzamt rechtssicher zu dokumentieren.

Quellen: § 13 Abs. 1 Nr. 4c ErbStG; § 13 Abs. 1 Nr. 4c ErbStG; BFH, Beschluss vom 27. Mai 2026, Az. II B 41/25; BFH, Beschluss vom 15. Mai 2024, Az. II R 12/21