Aktuelles zur Grundsteuer: Bundesverfassungsgericht prüft die Regelungen des Bundesmodells

Der Bundesfinanzhof hat zentrale Bestandteile des neuen Grundsteuer-Bundesmodells bestätigt und damit für elf Bundesländer eine wichtige Weichenstellung getroffen. In drei Urteilen, die am 22. Januar 2026 veröffentlicht wurden, erklärten die Richter das Ertragswertverfahren für verfassungskonform. Das Ertragswertverfahren wird im Bundesmodell für die Bewertung von Ein- und Zweifamilienhäusern, Eigentumswohnungen und Mehrfamilienhäusern angewendet.

Die Entscheidungen des Bundesfinanzhofs haben ihren Ursprung im Urteil des Bundesverfassungsgerichts aus dem Jahr 2018. Damals hatte das Gericht die alte Einheitsbewertung für verfassungswidrig erklärt, weil sie jahrzehntelang unverändert geblieben war. Aufgrund der Entscheidung des Bundesverfassungsgerichts wurde zum 1. Januar 2022 eine Neubewertung sämtlicher Grundstücke in der Bundesrepublik vorgenommen.

Auch die neuen Regelungen standen aber von Beginn an im Fokus verfassungsrechtlicher Kritik. Es bestanden Zweifel daran, ob das Verfahren den allgemeinen Gleichheitssatz erfüllt. Die pauschale Berechnung nach dem Bundesmodell orientiert sich nicht an individuellen Mieten oder örtlichen Marktpreisen, sondern an typisierten Nettokaltmieten, pauschalen Zuschlägen sowie Bodenrichtwerten. Nach diesen Kriterien lassen sich eine Vielzahl von Grundstücken in einem einfachen Verfahren bewerten. Die ermittelten Werte verfehlten nach Auffassung der Kritiker häufig die tatsächlichen Marktpreise. So können Wohnungen in gefragten Lagen zu niedrig und Objekte in weniger attraktiven Gegenden zu hoch angesetzt werden. Einige Eigentümer haben daher – mit Unterstützung von Verbänden wie »Haus & Grund« sowie dem »Bund der Steuerzahler« – rechtliche Schritte gegen die Grundsteuerwertfeststellungen eingeleitet.

Nun hat der Bundesfinanzhof hierzu entschieden und die Klagen als unbegründet zurückgewiesen. Trotz der pauschalen sowie teilweise nicht marktgerechten Bewertung sieht der Bundesfinanzhof keinen Verfassungsverstoß. Der Gesetzgeber dürfe vereinfachen, typisieren und pauschalieren, solange die Grundstruktur des Bewertungsverfahrens sachgerecht ist.

Betroffen von der Entscheidung des Bundesfinanzhofs sind die Bundesländer Berlin, Brandenburg, Bremen, Mecklenburg-Vorpommern, Nordrhein-Westfalen, Rheinland-Pfalz, Sachsen-Anhalt, Schleswig-Holstein und Thüringen. In den Bundesländern Saarland und Sachsen wird das Bundesmodell mit leichten Abweichungen angewendet.

Gegen die Grundsteuerwertfeststellungen hat eine Vielzahl von Eigentümern unter Bezugnahme auf die verfassungsrechtlichen Bedenken Einspruch eingelegt. Regelmäßig wurde unter Bezugnahme auf die anhängigen Verfahren beim Bundesfinanzhof die Verfahrensruhe der Einsprüche beantragt. Es stellt sich nun die Frage, wie mit den vorliegenden Einsprüchen weiter verfahren wird.  

Für die Eigentümer gibt es hierzu eine positive Nachricht: Zwischenzeitlich wurde bekannt, dass gegen die Entscheidung des Bundesfinanzhofs weiter vorgegangen wird. Unter dem Aktenzeichen 1 BvR 472/26 ist nun eine Verfassungsbeschwerde anhängig. Die endgültige Entscheidung wird somit das Bundesverfassungsgericht in Karlsruhe treffen. Aufgrund dieses anhängigen Verfahrens ruhen die Einsprüche in geeigneten Fällen weiterhin. Betroffene Eigentümer müssen nun die endgültige Entscheidung des Bundesverfassungsgerichts abwarten.