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Verbilligte Vermietung an Angehörige: Ermittlung der Entgeltlichkeitsquote

Ein Ehepaar vermietete von 2006 bis 2010 an seinen Sohn eine Eigentumswohnung für eine monatliche Warmmiete von 480 Euro. Mit überlassen waren Einbauküche, Waschmaschine und Trockner. 

Die Vermietung war defizitär. Das Finanzamt errechnete eine ortsübliche Warmmiete von 710 Euro, so dass die gezahlte Miete 67,5 Prozent der ortsüblichen Miete betrug. Das Finanzamt kürzte daraufhin die Werbungskosten anteilig. Zu Recht, wie das Finanzgericht Düsseldorf befand. Bei einer Miete zwischen 56 Prozent und 75 Prozent der ortsüblichen Marktmiete war bis 2011 die Überschusserzielungsabsicht zu prüfen. Bei positiver Überschussprognose waren die Werbungskosten voll abzugsfähig. Anderenfalls war die Vermietung in einen entgeltlichen und einen unentgeltlichen Teil aufzuteilen; für den entgeltlichen Teil waren die Werbungskosten abzugsfähig.

Im Streitfall ergab sich keine positive Überschussprognose, weil die Instandhaltungsaufwendungen zu gering bemessen waren. Bei der Ermittlung der Vergleichsmiete war ein Zuschlag für die überlassene Einbauküche, die Waschmaschine und den Trockner zu berücksichtigen. Dieser Möblierungszuschlag entspricht der monatlichen Abschreibung zuzüglich eines Gewinnaufschlags von 4 Prozent für eine angemessene Verzinsung. Der Bundesfinanzhof muss abschließend entscheiden.

Hinweis: Seit 2012 gelten Mieten von mindestens 66 Prozent der ortsüblichen Miete als vollentgeltlich, so dass die Werbungskosten voll abgezogen werden können. Die Prüfung der Überschusserzielungsabsicht mittels Überschussprognose ist entfallen. Mieten unter 66 Prozent der ortsüblichen Miete sind nach wie vor in einen entgeltlichen und einen unentgeltlichen Teil aufzuteilen. Die Aufwendungen sind nur anteilig als Werbungskosten abzugsfähig.

20.08.2018

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